W swojej pracy spotykamy się niekiedy z sytuacjami zaskakującymi. Okazuje się, że nierzadko właściciele nieruchomości decydują się wynająć najemcom swoje mieszkanie czy dom bez żadnej umowy.

Ale czy w ogóle jest to możliwe? Jak najbardziej. W takiej sytuacji to wszystko, co strony ustalą pomiędzy sobą, określa się mianem umowy ustnej. I taka forma umowy jest równie wiążąca jak umowa pisemna. Niemniej jednak niesie ze sobą wiele ryzyk. Oto one:

1. W przypadku sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą trudno będzie udowodnić warunki najmu i egzekwować swoje prawa. A obowiązujące w Polsce prawo w sposób szczególny chroni najemcę.

2. Mało kto wie, że ustna umowa najmu zawarta na czas określony, według prawa zawierana jest na czas nieoznaczony. Wyraźnie tę kwestię rozstrzygają odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego oraz Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów z 2001 roku. Kodeks cywilny stwierdza wprost: „umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. (art. 660). A to oznacza, że: „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego” (art. 688). W przypadku konfliktu trudno będzie udowodnić, kto ma rację w sporze. 

3. Niezgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego może powodować odpowiedzialność za wykroczenie skarbowe lub za przestępstwo skarbowe. Poza odpowiedzialnością za wykroczenie lub za przestępstwo właściciel mieszkania będzie musiał uregulować podatek od uzyskiwanego dochodu wraz z odsetkami.

Najbezpieczniejszą formą najmu jest umowa na piśmie, gdzie jasno i wyraźnie określa się warunki kontraktu pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą. W naszym odczuciu najpełniej interesy właściciela zabezpiecza umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.